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Leerstandsanalysen

Allgemeines

Der Wandel vom Wohnungsmangel zu Zeiten der Industrialisierung hin zum vermehrten Leerstand von Geschosswohnungen vollzog sich in relativ kurzer Zeit. Wohnungsleerstand ist in Duisburg ein wahrnehmbares Phänomen und war lange Zeit stadtentwicklungspolitisch nicht angemessen erfasst. Daten zum Wohnungsleerstand lagen nur auf Basis von Schätzungen oder für ein kleinräumiges Quartier nach Begehungen und Interviews vor. Auswertungen von Drittanbietern waren in räumlicher Hinsicht nicht auf die Bedürfnisse der Stadt Duisburg ausgerichtet. Diese spärliche Datenlage veranlasste das Amt für Soziales und Wohnen, in Kooperation mit der Stabsstelle für Wahlen, Europaangelegenheiten und Informationslogistik, den Wohnungsleerstand über die Stromzählerdaten des örtlichen Stromversorgers zu erfassen. Im Jahr 2009 wurde der Grundstein für eine Leerstandsuntersuchung zwischen der Stadt Duisburg und der Stadtwerke Duisburg AG gelegt. Die zu Grunde gelegte Stromzähleranalyse erlaubt eine flächendeckende Leerstandserfassung über 46 Ortsteile und, zunächst noch eingeschränkt, über 108 Wohnquartiere. Die Datenabfrage wird zwangsläufig nie zu 100% den richtigen Wert liefern können, da es zu Unwägbarkeiten in der Gebäudedatei und in der Handhabung der abgemeldeten Stromzähler von Seiten des versorgenden Unternehmens kommen kann. Die reine Datenanalyse liefert folglich nur Näherungswerte. Sie zeigt allerdings schon jetzt Bereiche auf, in denen nachfolgende Untersuchungen stattfinden müssen. Grundbedingung für eine methodisch saubere Leerstandserfassung ist, dass die Wohnungsstromzähler vollständig erfasst werden können. Das ist in Duisburg gegeben, weil über 90 % der Zähler, unabhängig vom jeweiligen Stromanbieter, in der Hand der Stadtwerke Duisburg AG liegen.


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Auswahl der Methodik

Die Stadt Duisburg ist in 46 Stadtteile und 108 Wohnquartiere (statistische Bezirke) unterteilt. Der Wohnungsbestand der Stadt Duisburg beläuft sich in einer Größenordnung von mehr als 250.000 Wohneinheiten. Die Zahlen verdeutlichen schon hier, dass eine kleinräumige Leerstandsuntersuchung nur mit erheblichem finanziellen und personellen Aufwand durchzuführen ist. Dabei stehen der Stadtverwaltung grundsätzlich nur drei Erhebungsmethoden zur Verfügung, die sie aus eigenen Kräften durchführen kann:

1. Straßenbegehung

Zunächst würden sich Straßenbegehungen durch Mitarbeiter der Stadtverwaltung oder externem Personal anbieten. Die Begehung, bei der alle dem Anschein nach leerstehenden Wohnungen gezählt werden, würde zusätzlichen Personalbedarf und Personalkosten erfordern, welche in der aktuellen Haushaltssituation fiskalisch nicht zu realisieren wären. Zudem müssten bei zweifelhaften Einschätzungen zusätzlich Nachbarschaftsbefragungen erfolgen. Für die Zählung problematisch sind auch Wohnungen, die zwar leer stehen, für die aber ein Mietvertrag existiert. Bei der hohen Zahl an Wohnquartieren ist diese Methode flächendeckend kaum zu realisieren. Eine Stichtagsanalyse wird auf Grund der Untersuchungsdauer aussichtslos.

2. Auswertung im Bereich der öffentlich geförderten Wohnungen

Eine weitere Methode wäre die Betrachtung der öffentlich geförderten Wohnungen und damit eines kleinen Teils des Wohnungsmarktes. Nach § 17 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein- Westfalen (WFNG NRW) hat der Verfügungsberechtigte der Wohnung (Vermieter) das Freiwerden einer Wohnung unverzüglich der zuständigen Stelle anzuzeigen. Der Leerstand wird somit erfasst und kann untersucht werden. Die Leerstandsauswertung der öffentlich geförderten Wohneinheiten bildet jedoch nur einen geringen Prozentsatz (unter 10%) aller in Duisburg verfügbaren Wohnungen ab und bis zum Jahr 2025 werden nochmals 60 Prozent der geförderten Wohnungen aus der Bindung laufen. Eine Übertragung der vorliegenden Quote auf den freifinanzierten Wohnungsbau übertragbar wäre, wird von Experten verneint, zumal die Verteilung der Wohnungen über das Stadtgebiet nicht homogen ist.

3. Rechnerische Bilanzierung, Bestand und Haushaltszahl

Eine rechnerische Bilanzierung durch Gegenüberstellung der über mehrere Jahre fortgeschriebenen Wohnungsbestandsstatistik (Wohnungsanzahl) und der Haushaltszahlen (geschätzt aus der HH-Prognose der Stadt Duisburg oder der Ausgangsberechnung der HH-Prognose des Landesbetriebes für Information und Technik Nordrhein-Westfalen) wäre an dieser Stelle nicht hinreichend aussagefähig, wie die Erfahrung in der Zusammenarbeit mit den übrigen Ruhrgebietskommunen zum "Ersten regionalen Wohnungsmarktbericht" gezeigt hat. Die letzte Alternative bestünde in einer schriftlichen Eigentümerbefragung, die nur mit Einsatz hoher finanzieller Aufwendungen durchzuführen ist und immer die Gefahr birgt, dass aufgrund niedriger Rücklaufquoten wiederum nur eine Hochrechnung durchgeführt werden könnte oder der Eigentümer die wahre Situation verschweigt. Zudem müsste in einer Vorerhebung zunächst festgestellt werden, wer Eigentümer in Duisburg ist. Dem Grundsatz der Datensparsamkeit und Datenvermeidung wäre somit wenig Rechnung getragen.

Damit verbleiben nur noch die in der Literatur bekannten Erhebungsmethoden:

Analyse auf Basis der Heizkostenverbrauchsmessung

Eine Analyse über den Techem Leerstandsindex auf Basis der Heizkostenverbrauchsmessung scheidet aufgrund eines nur eingeschränkten Aussagewertes auf Quartiersebene (Zusammenfassung mehrerer Postleitzahlenbezirke) für die Stadt Duisburg ebenso aus. Ein Testmuster bot kleinräumig keinerlei Aussagekraft. Zudem ist der Ankauf der Daten mit Kosten verbunden.

Stromzählermethode

Favorisiert wird die Datenerhebung auf Basis der Stromzählermethode.

Mit Hilfe der örtlichen Energieversorgungsunternehmen werden bei dieser Erhebungsmethode die zu einem Stichtag abgemeldeten Stromzähler sowie solche, deren Jahresverbrauch eine gewisse Schwelle nicht überschritten haben, gezählt. In diesen Fällen wird ein Leerstand der betreffenden Wohnung unterstellt. Um welche Art von Leerstand es sich dabei handelt, entscheidet der Zeitraum, über den die Wohnung bereits leer steht. Struktureller Leerstand meint im Gegensatz zu einem Fluktuationsleerstand einen mehr als sechs Monate dauernden Leerstand, der auf Vermietungsschwierigkeiten hinweist. Erhebungen in Nachbarstädten lieferten bei dieser Methode die höchsten Aussagequoten. Die Stadtwerke Duisburg AG stellen der Stadt Duisburg - vertreten durch die Stabsstelle für Wahlen, Europaangelegenheiten und Informationslogistik - ihre Daten der abgemeldeten Stromzähler (mehr als 3 Monate bis 6 Monate abgemeldet, über 6 Monate) bzw. der Stromzähler, deren Jahresverbrauch nicht mehr als 300 kWh beträgt, zu einem zeitnahen Stichtag (31.Dezember) als Datei zur Verfügung.

Zur Verbesserung der Aussagekraft der Leerstandserhebung wurde die Abfragesystematik gemeinsam mit den Stadtwerken Duisburg und der Stabsstelle für Informationslogistik weiter optimiert. Wünschenswert war es aus Sicht der Wohnungsmarktbeobachter seit Langem, eine Vergleichbarkeit der Leerstände auch mit anderen Städten herzustellen. Aufgrund unterschiedlicher Leerstandsdefinitionen ist diese bislang nicht gegeben. So hat das BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung)im September 2014 festgestellt, dass in den meisten Fällen eine Untergrenze des jährlichen Verbrauches von 100 oder 150 KWh für eine Leerstandsdefinition zu Grunde gelegt wird.

Um die bessere Vergleichbarkeit voranzutreiben, hat sich das Amt für Soziales und Wohnen der Stadt Duisburg ab dem 31.12.2013 für Absenkung der Minderverbrauchsgrenze auf 150 kwH pro Jahr entschieden. Eine Vergleichbarkeit mit den Leerstandsdaten vor 2013 mit den aktuellen Daten ist somit nur noch bedingt möglich.

Die Daten werden in anonymisierter Form im Sinne von § 3 Abs. 6 BDSG mit der Besonderheit überlassen, dass eine Zuordnung der personenbezogenen anonymisierten Daten zu den sog. Quartieren als kleineren Einheiten von Stadtvierteln nur bei Quartieren zulässig ist, in denen mindestens eine vierstellige Zahl von Wohnungsnutzern vorhanden ist.

Fazit zu den Methoden

Einen Königsweg in der Leerstandserfassung wird es nicht geben. Eine große Rolle spielt dabei der Kontext, in dem die Erfassung des Wohnungsleerstandes stehen soll. Geht es rein um eine stadtweite Quote und deren zeitliche Entwicklung oder will man mehr Erkenntnisse z.B. über die Nachfragestruktur erhalten? Aus stadtentwicklungspolitischer Sicht ist die Erhebung weiterer Merkmale zur Wohnung oder des Gebäudes zusätzlich relevant. Dann können die einzelnen Marktsegmente differenziert bestimmt und Nachfragetrends erkannt werden. Grundlage einer solchen Datenbasis ist eine Eigentümerbefragung. Die Frage nach der gesamtstädtischen Bausubstanz wird zusätzlich mit intensiven Begehungen zu beantworten sein. Die Vielfalt der benötigten Erkenntnisse bedingt eine Vielfalt an Methoden. Valide Daten werden nur zu erhalten sein, wenn man eine Kombination der Methoden anstrebt.